这才是解锁五象优质滨江豪宅的正确方式，你同意吗？

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

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文/易居企业集团·克而瑞分析师周文彬

大时代，造就大机遇。

在广西发展建设进程中，强首府战略无疑是一大重要举措。南宁的五象新区以此为契机，从高速发展到高质量发展，成为了南宁、乃至广西的投资高地。

而在投资高地“长”出来的房子，占据着核心的城市资源，价值更是不言而喻。若其还是豪宅，不论是改善居住，还是优化资产配置，都是优质的资产。

那么，在五象新区哪里的房子、什么样的房子才算是城市优质资产？看完你就心中有数了。↓↓↓

潮起五象，整个广西、南宁都看它？ 广西，无疑是中国对外开放的重要前沿阵地。从区位上看，这里是西部陆海新通道、海上丝绸之路等战略的关键支点，战略地位突出。

（克而瑞制图，仅供参考，以实际为准）而在强首府战略下，广西积极对外开放发展，南宁无疑是广西对外开放发展的主要城市。在这个过程中，五象新区扮演着重要的角色。 广西自贸试验区南宁片区、南宁综合保税区、中国（南宁）跨境电子商务综合试验区等多个国家级开放平台落地于此，便预示着五象新区承载了南宁乃至广西发展重要的战略地位。事实胜于雄辩。从2006年动工建设起，经过近16年的发展蜕变，五象新区从蓝图蜕变为高速、高质发展的新区。

五象核心区域规模已现（克而瑞摄）正因如此，我们看到五象新区成为了广西投资高地。官方数据显示，自2006年开发建设以来，五象新区已累计完成投资超3400亿元。 同时，我们也看到一系列国家级和区级/城市级配套汇聚于此。

（克而瑞制表，仅供参考，以实际为准） 国家级配套方面，中国—东盟金融城、广西体育产业城落地于五象新区；隔着百里秀美邕江，对岸便是青秀山风景区。 其中，中国—东盟金融城是国家战略——建设面向东盟的金融开放门户的落地体现，打造“一城四区”布局。截至2021年7月末，中国-东盟金融城入驻各类企业超8000家，金融机构(企业)244家，分别是2018年末、2019年末的11.6和4.1倍，连续两年实现翻番。
渤海银行南宁分行、浙商银行南宁分行等持牌金融机构(企业)相继落地，中银香港东南亚业务营运中心、太平集团东盟保险服务中心、深交所广西服务基地、阳光财产保险公司电话销售中心等重大平台项目相继落地。

（图片来源：南宁市人民政府网站） 广西体育产业城——五象博盟中心则已于今年3月动工，投资约19亿元，将于2024年建成集体育产业多业态共同发展的体育综合体。

广西体育产业城——五象博盟中心开工仪式现场（图片来源：广西新闻网）而经过约220亿元的综合整治，百里秀美邕江已成为国家4A级景区。但这还不够，邕江将塑造成世界级的城市河流，整个百里秀美邕江景区也正在申请国家5A景区，打造南宁靓丽的城市名片。

良庆大桥滨江景观（克而瑞摄）另外，在将近16年的建设过程中，五象新区相继落地建成了广西新媒体中心、广西体育中心、广西文化艺术中心、南宁博物馆、五象总部基地CBD、五象岭森林公园、万达茂等区级/城市级配套。从高速发展到高质量发展，五象新区已从蓝图照向现实；积极争创成为国家级新区，未来持续可期。

02五象板块PK，它不在第一谁在第一？五象新区“肉眼可见”的发展，也让这里成为了楼市价值高地。关于这一点，我们用数据说话。土地市场方面，近3年五象新区土地成交规模占比持续扩大，2021年1-6月五象新区住宅用地成交建面占62%，超6成住宅用地成交集中在五象新区。

数据来源：CRIC
同时，在近3年南宁出让的19幅“万元地”中，五象新区占据了其中9幅，占比接近50%。

数据来源：CRIC 住宅市场方面，2021年1-6月南宁各区域商品住宅成交面积中，五象新区成交163万㎡，成交量第一，占全市成交47%，接近“半壁江山”。

数据来源：CRIC 而在房价表现上，在南宁近10年各区域住宅价格涨幅中，五象新区涨幅最大，达233%，价格是10年前的3.33倍。

数据来源：CRIC 看到这里，有人可能会问：五象新区这么多板块，哪些才是高价值板块？这个问题的答案其实不难，简言之，城市中心、占据优质资源、高能级配套的板块价值更高。 我们先看五象新区各板块的功能属性。结合广西自贸试验区南宁片区的板块功能划分来看，五象新区沿平乐大道南北向发展轴，划分为生活、产业、旅游三大功能板块。

（克而瑞制图，仅供参考，以实际为准）其中，五象的核心区域现代金融板块主要辐射五象滨江/总部基地一带。这里由于位置核心、资源集中、配套能级高，价值凸显。五象滨江板块的价值体现在哪？我们不妨对比一下。都说五象湖聚焦了优质的“学铁湖商”，但相比于五象湖，五象滨江板块在此基础上更是占据了一线江景和产业资源，价值不言而喻。 用数据说话，更为直观。一方面，不论是地价，还是新房和二手房价，五象滨江板块都处于第一梯队。

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另一方面，这里的房价涨幅也处于领跑地位。近5年（2016年至2021年1-6月），五象滨江板块住宅均价涨幅达92%，位居五象各板块首位。

数据来源：CRIC
从多个维度进行PK，就连如今当红的五象湖也不是五象滨江/总部基地板块的“对手”。五象滨江板块，确实是目前置业五象值得重点关注的高价值板块。

03占据核心资源的房子，是保值的优质资产？五象滨江板块的价值还体现在抗跌性上。关于这一点，我们不妨先从对标国内外的典型案例说起。放眼全球，全球货币大放水、通货膨胀逐步蔓延，仍是“主旋律”。譬如在2020年，世界主要经济体央行放水总量超20万亿美元，相当于2019年世界GDP总量的30%。在这一轮经济周期中，我们看到高净值人群将房子、尤其是占据城市核心地段、优质资源的豪宅，作为资产保值的重要选择，优先级高于买股票、买债券、买期货。 历史总是惊人的相似。在全球历年的金融危机中，我们都看到城市核心豪宅较快的恢复力。选择以房产作为资产保值的高净值人群，正是富有远见地看到了这一点。譬如在1997年金融危机后，豪宅市场是香港楼市恢复最快的市场之一；又如在2008年，Third Point创始人丹尼尔·勒布以4500万美元抢空纽约中央公园西15号顶层豪宅。在当年的金融海啸袭来之时，其豪宅及其周边的豪宅价格都实现了15%左右的涨幅，实现了资产的保值。

纽约中央公园西15号豪宅实景（图片来源：搜狐焦点）
在危机周期之外，放眼全国，城市核心区域、优质资源加持的板块房价引领市场。尤其是其中占据一线滨江的豪宅项目，价格引领市场的表现更为明显。 譬如占据外滩一线黄浦江江景的上海陆家嘴板块，2020年房价是上海住宅均价的1.4倍；又如广州天河CBD的核心区域——泛珠江新城板块，南临珠江，板块多年板块引领全市，2021年上半年板块价格是全市的2.4倍；再如拥有重庆稀缺双江景资源的渝中半岛板块，价格也是重庆住宅价格的1.7倍。

数据来源：CRIC，城市房价均为城市中心城区房价数据具体到板块的一线滨江豪宅来看，坐落于上海外滩核心区域的华润外滩九里，单价最高20万元/㎡左右，总价最高达2亿元，今年1-6月均价是上海中心城区均价的1.70倍，价差达7.09万元/㎡。

数据来源：CRIC，城市房价均为城市中心城区房价数据占据珠江新城最后一块南向一线望江的地块的侨鑫·汇悦台，今年1-6月均价更是广州中心城区均价的2.87倍，价差达7.69万元/㎡。

数据来源：CRIC，城市房价均为城市中心城区房价数据显而易见，城市核心区域、优质资源加持的板块，尤其是其中占据一线滨江的豪宅项目，物业保值增值优势更明显。

04聚焦南宁，这里同样拥有保值的优质资产把目光放回南宁，五象滨江板块的物业同样在保值增值上优势凸显。
对标上文提及的国内外典型案例，五象滨江板块同样是占据城市核心地段、优质资源、拥有一线江景的优质板块。
一方面，在南宁邕江的19个滨江段上，这是属于核心段的核心，汇聚了整个五象乃至南宁几乎所有的国家级或区级/市级配套，资源优势突出。

（克而瑞制图，仅供参考，以实际为准）
另一方面，这里占据了五象新区的头排，配套丰富且能极高。

（克而瑞制图，配套资源为不完全统计，仅供参考，以实际为准）
可以说，占据城市核心地段、优质资源、拥有一线江景，使得五象滨江板块有了强力的价值支撑，保值增值性自然会持续凸显。
我们接着用数据说话。五象滨江板块的保值增值在新房和二手房市场都有明显的体现。根据克而瑞调研时点价，新房方面，五象滨江板块在售一线江景房售价最高已达2万+/㎡。

数据来源：CRIC广西调研时点价另一方面，五象滨江板块在新房市场展现出的价值还体现在稀缺性上，板块未来入市的新盘屈指可数。复盘近3年五象滨江板块土地市场，招拍挂仅出让了2幅地块，均集中在2020年。这也意味着板块短期内五象滨江板块仅会有2个新盘入市，供应十分稀缺。

（克而瑞制图）往更深层次去看，这其实也是板块开发趋于饱和、寸土寸金的体现，进一步凸显板块内在售项目和新盘、尤其是一线江景房的稀缺价值。说得直白一些，五象滨江板块的一线江景房，卖一套少一套，十分珍稀。 这样的价值也传递到了二手房市场，从典型楼盘来看，五象滨江板块江景盘目前的二手房价格也较首期普遍实行了翻倍增长，体现出了很强的溢价。

数据来源：CRIC广西调研时点价整体来看，通过一系列复盘对比板块楼市大数据都可以明显看出五象滨江板块、尤其是一线江景房，突出的抗跌保值性、稀缺性和溢价能力。这，无疑是南宁市场上优质资产的重要体现。

05豪宅大师保利再出手，首进五象占位滨江于购房者而言，或许会问：既然五象滨江板块价值凸显又寸土寸金，一线江景房卖一套少一套，那在新房市场还有得选吗？答案是肯定的，板块近期亮相的两大新盘，便值得关注。尤其是保利首进五象落子于此的南宁“玥系”首作——保利·明玥江山，不得不提。把时间拉回去年12月，保利鏖战网拍5个小时、力拼10余家房企，最终以8795元/㎡的楼板价在此拿地。

（克而瑞制图）很庆幸，五象滨江板块为数不多的一线江景地块，遇到了豪宅专家——保利。不论是在全国，还是在南宁，保利确实配得上豪宅专家的名号。从全国看，保利打造的豪宅不胜其数，广获市场及业内认可；而在南宁，保利打造的豪宅项目也是在市场上有口皆碑。譬如地处凤岭南一线滨江的保利·冠江墅，便连续拿下2020年南宁豪宅销售、2021年1-6月青秀区2万+商品住宅销售“领头羊”。

这也印证了保利作为豪宅专家，尤为擅长打造滨江豪宅的事实，同时也令同是一线江景豪宅的保利·明玥江山，更为值得期待。从项目目前已知的信息来看，亮点颇多。地段上，项目瞰江（邕江）望山（青秀山）、三面环湖（五象二湖，在建）、下楼即是滨江公园，占据了核心的地段和不可复制的优质资源，确实不负“江山”的案名。
保利·明玥江山区位图
产品方面，在3.0的容积率之下，项目实现了4栋大平层、11栋板楼高层以及6栋叠墅的“高低配”设计，打造产品多元化的复合社区。据了解，项目打造的产品有约207㎡左右的2梯2户大平层、约94-143㎡3梯4户全屋中央空调精装高层、约140-180㎡户户带私密花园的高拓展叠墅。
保利·明玥江山鸟瞰效果图
尤其是大平层和高层的纯板式设计，可谓是下了血本，实现的大面宽也带来了广阔的景观视野。纯板式+一线滨江，做到了“巨幕式”的瞰江视野，可以说是向深圳湾壹号、汤臣一品等全国知名豪宅项目的标配“看齐”。除了地段和产品，项目值得关注的至少还有两点。第一，与市场上一般的豪宅项目仅是融入中国传统文化元素不同，保利·明玥江山自身便拥有一定的文化价值：地块内分布有清朝历史文物、历史接近150年的“五帝庙”。

保利·明玥江山文化街区效果图在此基础上，项目溯源东方文脉，打造集餐饮购物、民俗体验于一体、建面约2万㎡的开放式历史主题文化商街，填补五象新区在这一方面的空白。第二，项目还是南宁市场上此前还未出现过的“light”悦享全龄复合社区，将健康、归家、优雅、快乐和人性化细节都融入到社区生活中，迭代升级南宁的豪宅产品。这样的惊艳作品入市，未来入市能否会打破南宁豪宅市场的现有格局，加速南宁豪宅的品质升维？让我们拭目以待。

活动预告

对于保利·明玥江山还意犹未尽？别着急，不用等太久，关于项目的“神秘面纱”，就将进一步揭晓。

8月28日，保利·明玥江山营销中心及玥系美学示范区将正式开放。想要进一步更直观地了解项目，届时前往示范区感受一番，相信你便会有更深刻的感受。

不仅如此，据了解当天现场还会陆续进行万元红包雨、IMAX灯光秀、风尚秀场等活动环节，可谓是惊喜连连，敬请期待。

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